Застройщики готовятся к новой реальности на рынке недвижимости, где ипотечные ставки могут превысить 20% годовых 
Решение Центробанка об увеличении ключевой ставки до 20% неминуемо отразится на российском рынке недвижимости, на величине ставок по ипотечным кредитам и на многом другом
Центробанк России резко повысил ключевую ставку с 9,5 до 20% годовых. Решение неминуемо отразится на российском рынке недвижимости и на величине ставок по ипотечным кредитам.
Риелторы согласились поделиться информацией, как рынок жилья реагирует на такие кардинальные изменения, что происходит со спросом. Также «РБК-Недвижимость» совместно в порталом ЕРЗ.РФ опросила девелоперов о планах по пересмотру цен на новостройки, скидочных программах и планах по стимулированию спроса.
Что будет с ценами: мнение риелторов и застройщиков
В феврале 2022 года, по данным bnMAP.pro, средняя цена 1 кв. м в новостройках (квартиры+апартаменты) в Старой Москве выросла во всех сегментах. Комфорт-класс подорожал до 292 тыс. руб. (+3%) за «квадрат», бизнес-класс — до 432,5 тыс. руб. (+2,5%), премиум-класс — до 899,4 тыс. руб. (+2,6%), а элитный — до 1,54 млн руб. (+6%).
Но после повышения ключевой ставки многое изменится, отмечают в компании «БЕСТ-Новострой». «Сейчас будет очень активный, но очень непродолжительный период избавления от рублевых накоплений, и в этих условиях корректировать цены и откладывать сделки — бессмысленное решение. Зачем завтра сидеть с высокой ценой, но без покупателя?», — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
По мнению экспертов агентства недвижимости «Метр», действия Центробанка — это возможность нейтрализовать панику на рынке недвижимости и не дать ему «разогнаться». Ажиотаж в отделах продаж, похожий на тот, что был в 2014 году, может продлиться от нескольких недель до нескольких месяцев. В агентстве предполагают, что в течение 2022 года ситуация стабилизируется, но сейчас скидок быть не может. Рассрочка — разумный способ продажи квартир и достройки объектов, а в качестве рабочего инструмента могут выступить обмен и программы трэйд-ин, считают эксперты.
На рынке первичного жилья в Москве риелторы и застройщики пока не отмечают ажиотажного спроса, а ситуация на рынке ипотеки тормозит покупателей, даже если у них есть желание приобрести квартиру для себя или в целях сохранения сбережений. Больше возможностей имеют покупатели и инвесторы со сбережениями в наличных. На рынке столичных новостроек 70-80% сделок проходит с использование жилищных кредитов, поэтому спрос будет ограничен.
По данным компании «Метриум», доля проектов, где пересматриваются цены, сейчас не превышает 10%. Пока девелоперы взяли паузу и смотрят на развитие ситуации в экономике, а также оценивают спрос на новостройки. Ажиотажного роста спроса на рынке также не отмечается.
Ажиотажного роста спроса на рынке также пока не отмечается
Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин утверждает, что помимо мартовского планового повышения цен примерно на 1%, изменений пока не планируется. Генеральный директор «Ленстройтрест» Валерия Малышева добавляет, что компания повысит цены на новостройки раньше, чем планировалось изначально. В ГК «Гранель» также отметили, что повышение цен из-за роста ключевой ставки возможно уже в ближайшее время.
Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев говорит, что пересмотр цен пока не планируется. По его словам, премиальный сегмент, в отличие от массовых новостроек и проектов бизнес-класса, менее подвержен влиянию дорожающей ипотеки. Сейчас наблюдается высокий уровень спроса, в условиях неопределенности клиенты стремятся вложить средства в надежный актив, которым и является недвижимость, отмечает девелопер.
В пресс-службе «Первый Трест» (Башкортостан) утверждают, что понижения цен также ждать не стоит, к тому же поставщики стройматериалов уже начали повышать цены из-за введенных санкций. Есть большая вероятность, что могут возникнуть проблемы с поставками материалов и комплектующих из-за рубежа, а все эти факторы обязательно скажутся на цене «квадрата», отмечает эксперт.
В компании «Полис Групп» убеждены, что цены ниже не станут. А в компаниях GloraX, Capital Group, Самолет» и Neva пока не меняют ценовую политику и готовы гибко реагировать на события. Опрошенные эксперты пришли к общему мнению, что строительная отрасль — один из драйверов развития страны и должна попасть в список приоритетных для оказания государственной поддержки.
В компаниях ПИК, «Донстрой», «А101», MR Group, «Инград», ЛСР, «Кортрос» и «Эталон» за запрос «РБК-Недвижимости» о планах изменения цен на новостройки не ответили.
Как застройщики будут стимулировать спрос
Повышение цен из-за роста ключевой ставки, а также увеличение стоимости кредитов до 22-23% годовых приведет к падению спроса на рынке жилья. По этой причине застройщики собираются поддерживать спрос с помощью собственных программ субсидирования ставок по ипотеке и прямых скидок.
У большинства девелоперов уже действую различные программы субсидирования ставки по ипотеке, разработанные совместно с банками-партнерами проектов. Но при резком росте ставок эти программы хоть и привлекательны, но все равно не очень доступны. Скорее всего, размер субсидирования по этим ипотечным программам потребует пересмотра, чтобы поддержать спрос на рынке новостроек.
В компании «Родина» отметили, что помимо программ субсидирования ипотеки, у девелоперов есть и программы рассрочки по оплате квартир. Также в компании не менее 10% спроса формируется благодаря программе трэйд-ин, на которую работает партнерская сеть. «В текущих условиях главная стратегия для девелоперов — это сохранение качества и темпов строительства. Именно эти факторы минимизируют риски покупателей, которые все еще готовы вкладываться в жилье, — считает Владимир Щекин.
На сегодняшний день все скидочные программы, которые действовали на рынке, пока сохраняются. Однако такой стремительный подъем ключевой ставки продемонстрирует свои последствия уже в самое ближайшее время
Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон»:
— На сегодняшний день все скидочные программы, которые действовали на рынке, пока сохраняются. Однако такой стремительный подъем ключевой ставки будет иметь последствия уже в самое ближайшее время. В ситуации, когда рыночные ставки станут практически «неподъемными» для покупателей, с учетом, что ипотека в массовом сегменте составляет сегодня порядка 70% сделок, размер и варианты скидок при реализации уже не будут играть ключевую роль. Скидки могут быть выгодны только тем клиентам, которые уже выходят на сделку и им необходим для покупки дополнительный стимул. В перспективе же, скидочные программы будут восприниматься как маркетинговый инструмент в условиях стабилизации экономической обстановки.
По словам Валерия Малышевой, для поддержания покупательской активности вместе с банками компания разработала программы субсидирования части кредита. Они позволяют существенно снизить ставку для клиента, и ежемесячный платеж становится комфортным. Так же у девелоперов есть такие инструменты, как обычные прямые скидки и рассрочки, добавляет эксперт.
Также у некоторых застройщиков есть собственные программа трейн-ин, с помощью которой можно поддерживать спрос. При покупке в зачет стоимости идет цена старого жилья клиента, при этом покупатель может жить в нем до момента сдачи нового дома, пояснили в девелоперской группе компаний «Инград».
Российские банки повышают ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой Центробанка. Она прямо влияет на условия по новым кредитам — за исключением субсидированных программ. Банки всегда устанавливают ставки выше стоимости заемных денег ЦБ.
Читайте также: