Эксперты рассказали, что происходит с рынком жилищного кредитования в связи с военной операцией на Украине, падением курса рубля и санкциями 
Многие российские банки уже начали повышать ставки по ипотеке, не дожидаясь повышения ключевой ставки. Некоторые кредитные организации повышают стоимость жилищных кредитов до заградительного уровня, другие и вовсе прекратили их одобрять, утверждают ипотечные брокеры и риелторы. Рассказываем, что происходит сегодня на рынке жилищного кредитования.
Банки останавливают выдачу и поднимают ставки
Банки перешли к более осторожной политике выдачи ипотечных кредитов, некоторые делают дополнительные соглашения о так называемой «плавающей ставке», а кто-то уже начал повышение, утверждают ипотечные брокеры.
Большинство российских банков подняли ставки по ипотеке в среднем на 2-3 п.п., не дожидаясь повышения ключевой ставки, в некоторых банках попавших под блокирующие санкции ставки выросли до 20%, рассказала «РБК-Недвижимости» основатель компании «МФЦУ» (оказывает услуги в сфере регистрации недвижимости и кредитования) Ольга Благовещенская. По ее словам, игроки, которые подняли ставки на 5-7 п.п., тем самым установили ограничения на прием заявок. Некоторые банки установили ставки в 16-19% годовых, среди них Банк Жилищного Финансирования. По словам ипотечного брокера, с понедельника, 28 февраля, ставки также повышает банк УралСиб, где кредит на строящееся жилье можно будет взять по ставке от 17,9%, а на готовое — от 17,7% годовых. В банке МТС ставки будут также повышены с 28 февраля и составят от 16,3%, уточнила Благовещенская. В Азиатско-Тихоокеанском банке ипотечная ставка теперь от 14%, продолжает брокер.
Подпавший под блокирующие санкции США Совкомбанк приостановил выдачу ипотеки на неопределенный срок в связи с неопределенностью на рынке, а Уралсиб приостанавливает работу по заявкам на 10 дней, отмечает эксперт. В Альфа-банке и банке «Дом.РФ» ипотечная ставка на сегодняшний день составляет 14-17%, уточнила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Она подчеркнула, что пока продолжают действовать госпрограммы, в рамках которых еще возможно получить кредит по ставке от 5-6,5%.
Информацию ипотечных брокеров о повышении ставок в банках также подтверждают в риелторской компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). В компании отмечают увеличение ставок по ипотеке и ограничение срока действия решений у ряда коммерческих банков (например, у банка «ФК Открытие» — до 31 марта). Некоторые банки принимают заявки, но не выносят по ним решения, говорит директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрий Веселков. «Остальные участники рынка (в том числе и госбанки) пока заняли выжидательную позицию. Возможно, кредитные организации таким образом готовятся к грядущему внеочередному повышению ключевой ставки ЦБ до 17%», — говорит эксперт.
Крупные банки пока сдерживают повышение ставок, но это вопрос недолгого времени, считает владелец инвестиционного агентства Light Side Всеволод Джавад-Заде. «Предположительно со следующей недели рынок и банки продемонстрируют новые экономические реалии, а ипотечники, которые только начинают процесс одобрения столкнутся со ставками в диапазоне 11-14%. Из-за падения рубля многие застройщики проведут перерасчет стоимости, продаваемых объектов, естественно не в пользу потребителя», — отметил Джавад-Заде.
Пока не все банки подтверждают повышение ставок официально, в пятницу, 25 февраля, на сайтах многих из них ставки остаются на прежнем уровне. В пресс-службе банка «Дом.РФ» сообщили «РБК-Недвижимости», что по ряду продуктов с 25 февраля изменили ставки, вместе с тем по программам с господдержкой ставки остались на прежнем уровне. В пресс-службе банка УралСиб подтвердили повышение ставок, которые будут действовать с 28 февраля. В Альфа-Банке отметили, что ставки пересматриваются с учетом рынка. В Азиатско-Тихоокеанском банке, банке МТС и БЖФ на запрос редакции «РБК-Недвижимость» не ответили.
«Совкомбанк принял решение о приостановке выдачи ипотечных кредитов в связи с существенной неопределенностью на российском рынке. Банк временно не будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках, а также на покупку коммерческой недвижимости. Программы рефинансирования ипотечных кредитов также приостанавливаются. После стабилизации ситуации выдача ипотечных кредитов по этим программам будет возобновлена. Для заемщиков, уже оформивших ипотечный кредит в Совкомбанке, условия по ипотечным кредитным договорам, в том числе процентная ставка, не меняются», пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Ипотеку одобряют все реже
За последние несколько суток мало кто реально получил одобрение ипотечного кредита, единогласно утверждают брокеры. «Те клиенты, кто получил одобрение ранее, подписывают договор кредитования на старых условиях. Но некоторые банки просят оформить сделку здесь и сейчас. Никто из банков точно не знает, чего ждать завтра. И смогут ли они предложить условия, на которых одобрили кредит ранее. Другие банки одобряют кредиты на новых условиях с новыми ставками. При этом банк дает клиенту на принятие решения всего месяц, хотя раньше положительное решение банка и условия по кредитованию сохранялось на три месяца. Конечно, события скажутся на спросе на недвижимость. А это естественном образом скажется на стоимости квадратных метров. Поэтому многие клиенты замерли в ожидании падения цен на недвижимость», — отметила Куликова из «Инфулла».
Кроме того, по словам Дмитрия Веселкова, наблюдается значительное увеличение количества отказов от «Сбера», что ранее было нехарактерно для крупнейшего российского банка. Вероятно, причина этого — в заградительных барьерах со стороны кредитной организации, предполагает эксперт.
Те, кому уже одобрен кредит, тоже находятся в зоне риска и могут быть неприятно удивлены новыми условиями, считает глава Light Side. «Сроки реагирования банков сильно растянулись. По действующим клиентам выбиваем у банков назначение дат для проведения сделок, прослеживаются ограничения на снятие денежных средств, необходимых для подготовки сделок, где необходимы наличные», — пояснил эксперт.
«Ипотека — долгосрочный продукт, а в текущих условиях повышенной неопределённости банкам крайне сложно спрогнозировать уровень ставок в системе даже в краткосрочной перспективе. К тому же на фоне возросших геополитических рисков и обесценения рубля банкам может потребоваться более заметное повышение ставок по вкладам для обеспечения их стабильности и роста. Это, в свою очередь, может отрицательно сказаться на процентной марже и прибыльности банков», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.
«Заградительные» ставки
Ставки на уровне выше 12-13% руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН.РУ) Олег Репченко называет «заградительными». Это подтверждают и расчеты аналитиков. В ЦИАН обращали внимание, что доступность ипотеки существенно снизилась по всем городам-миллионникам еще до начала роста ставок по базовым программам — причиной стал рост цен на новостройки. При ставке 12% рост среднего ипотечного платежа по всем миллионникам относительно начала 2022 года составит 55% — с 36,3 тыс. до 56,3 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН. При ставке 14% — 75%, до 63,6 тыс. руб. Уже при ставке 12% уровень ежемесячного платежа для семьи, живущей на две средние для своего города зарплаты, станет заградительным в Москве (81% ежемесячного дохода), в Казани (70%) и в Санкт-Петербурге (68%). При ставке по кредиту в размере 14% условной московской семье, живущей на две средние зарплаты, придется отдавать на погашение ипотеки 91% дохода. Аналогичные показатели для Казани и Санкт-Петербурга составят 79% и 77% соответственно. Таким образом, ставки выше уровня 14% делает невозможным одобрения кредита практически для всех заемщиков, а если даже и позволит кому-то тянуть такое ипотечное бремя, то его экономическая целесообразность остается сомнительной.
«Даже повышение ключевой ставки до 9,5%, плюс маржа банка в 2-3 п.п., уже делает ипотеку малодоступной. Ипотека какое-то время будет стагнировать или даже приостановится, чтобы банки смогли разобраться с новой реальностью», — считает Олег Репченко. Если такая ситуация на рынке жилья продолжится долгое время, то, скорее всего, повторится сценарий 2014 года, а цены на жилье в Москве упадут на 10-15% уже к концу года, прогнозирует эксперт. «В первую очередь снизятся цены на новостройки. Возможно, номинальные цены на новые квартиры не снизятся — застройщики будут предлагать скидки или субсидирование по доступным покупателям ставкам. Рынок вторичного жилья более инертен и снижение цен мы сможем увидеть осенью при сохранении таких высоких ставок по ипотеке», — говорит Олег Репченко.
«С другой стороны, сейчас, как и в 2014 году, может возникнуть ажиотажный спрос на жилье — покупатели с живыми деньгами, в том числе в валюте захотят сохранить накопления от обесценивания в стабильном активе — недвижимости. Но, если ажиотаж и будет, то он продлится не больше месяца-двух», — считает Олег Репченко.
Читайте также: