Огромные коттеджи в несколько этажей, загородные дома, построенные в 1990–2000-е, с каждым годом все сложнее находят своего покупателя. Какую еще загородную недвижимость будет труднее всего продать в 2022-м — читайте в нашем материале 
Из-за роста цен на загородную недвижимость в 2022 году покупатели станут ориентироваться на компактные лоты. В то же время огромные дома и коттеджи будут продаваться гораздо сложнее
Несмотря на низкий сезон, спрос на загородную недвижимость в Московском регионе сохраняется. В том числе из-за того, что самые ликвидные объекты были вымыты с рынка еще во время ажиотажного спроса в 2020 году. Сейчас один из самых подходящих моментов для продажи дома или коттеджа именно по причине дефицита ликвидного предложения, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
Тем не менее есть варианты, которые сложно продать даже во время высокого спроса на дачи и частные дома. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.
Дома большой площади
Из-за роста цен на загородные дома покупатели в 2022 году будут выбирать относительно компактные лоты, а огромные коттеджи продать станет трудно. Так, по оценкам «ЦИАН.Аналитики», сейчас почти четверть всего потенциального спроса на загородном рынке Подмосковья сосредоточено на домах площадью до 100 кв. м. Примерно столько же (21%) — на домах площадью от 100 до 200 кв. м. И только 13% покупателей рассматривают дома метражом 200–300 кв. м, еще 11% — площадью 300–400 кв. м, 8% — площадью 400–500 кв. м. На объекты площадью 800–1000 кв. м приходится всего лишь 4% потенциального спроса.
Покупатели становятся все более прагматичными, за счет площади стремятся сократить бюджет вложений и в то же время оптимизировать планировку, отказавшись от лишних квадратных метров и помещений, отметила Виктория Кирюхина. По ее словам, даже в элитном классе непросто продать дома с бассейном, поскольку не каждый готов тратить ресурсы для обслуживания такого специфического помещения в доме.
С точки зрения этажности самые популярные у покупателей дома — в два этажа. По данным «ЦИАН.Аналитики», на них приходится около 70% спроса. Одноэтажные дома интересуют 15% покупателей, примерно столько же (14%) — трехэтажные. Оставшуюся часть занимают дома от трех этажей.
В последние годы стали сложно продаваться дома площадью более 400 кв. м, а погоня за гигантизмом осталась позади
Согласны с коллегами риелторы из компании «Инком-Недвижимость». В последние годы стали сложно продаваться дома более 400 кв. м, а погоня за гигантизмом осталась в прошлом, подтверждает начальник отдела департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Анна Власова. «Но трудности возникают с продажей коттеджей от 200 кв. м, особенно если они трехэтажные. Люди неохотно приобретают их, поскольку изрядно устали от «беготни по лестницам», — отметила она.
Сложно найти покупателя и на дома с неудачной планировкой — они пополняют вторичный рынок и долго присутствуют на рекламных площадках, говорит Анна Власова. По оценкам «Инком.Недвижимости», сейчас они занимают около 30% экспозиции, но их доля постепенно уменьшается за счет появления более современных проектов от новых застройщиков.
Тренд на оптимизацию
Ольга Магилина, заместитель гендиректора «KASKAD Недвижимость»:
— Начиная с 2008 года сохраняется тренд на оптимизацию площадей домов, придомовых участков и рационализацию планировок. За это время средняя площадь востребованного дома сократилась более чем вдвое. Самые востребованные дома сегодня — это коттеджи площадью 130–180 кв. м в сегменте комфорт и около 200 кв. м — в более дорогих сегментах.
Дома площадью свыше 350 кв. м с нерациональной, устаревшей планировкой продавать однозначно нелегко. Также сложно реализовать дома, которые пока не построены и заселения нужно ждать. Сегодняшний покупатель не хочет ждать годами, он рассчитывает получить дом с финишной отделкой, если не сразу, то хотя бы гарантированно в течение года. Одноэтажных домов на рынке практически нет, но они обладают хорошим потенциалом спроса.
Переоцененные и слишком дорогие
При продаже загородного дома ключевую роль играет и то, насколько соотносятся цена — качество. По словам Анны Власовой, правильно оцененный объект — это успех продажи. Но сейчас в экспозиции очень много переоцененных домов, особенно на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. «Как правило, объекты переоценены на 20–25%. Если среднестатистический объект продается более шести месяцев, однозначно он переоценен», — сказала она.
Основной интерес покупателей сосредоточен на бюджетных домах. По данным «ЦИАН.Аналитики», 37% просмотров объявлений на рынке Московского региона приходится на дома в бюджете до 5 млн руб. Еще 21% — от 5 млн до 10 млн руб. «То есть больше половины клиентов хотят купить дом до 10 млн руб. Только каждый десятый (9%) просмотр приходится на объекты от 50 млн руб.», — пояснила Виктория Кирюхина. Из-за роста цен покупатели вынуждены увеличивать бюджет покупки — наблюдается смещение спроса в сторону более высоких бюджетов, пояснила аналитик.
Дольше всего продаются дорогие дома, обычно в бюджете от 50 млн руб. и выше. Они находят покупателя в среднем за пять — семь месяцев, добавила руководитель отдела загородной недвижимости офиса «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева. «Сложнее всего продаются дома по завышенным ценам. Если стоимость выше на 15%, то по объекту будут единичные звонки, которые даже до показов не будут доходить. Срок их экспозиции может составлять несколько лет», — добавила эксперт.
Спрос на покупку домов в Московском регионе (данные на январь 2022 года)
| Бюджет | Доля потенциального спроса |
|---|---|
| до 5 млн руб. | 37% |
| 5-10 млн руб. | 21% |
| 10-15 млн руб. | 12% |
| 15-20 млн руб. | 8% |
| 20-25 млн руб. | 4% |
| 25-30 млн руб. | 4% |
| 30-35 млн руб. | 2% |
| 35-40 млн руб. | 2% |
| 40-45 млн руб. | 1% |
| 45-50 млн руб. | 1% |
| от 50 млн руб. | 9% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Дома родом из 1990-х и 2000-х
С каждым годом сложнее становится продавать дома, которые были построены в 1990-х — начале 2000-х годов. И 2022-й не станет исключением, говорит Татьяна Ананьева. По оценкам «Миэль», сегодня на такие дома приходится около 40–50% предложения на загородной вторичке Подмосковья. «Строились такие дома часто из подручных материалов — кто что достал, из того и строил. Планировка и общая архитектура домов желает лучшего. Зачастую собственники строили по своим замысловатым проектам. Это большие пространства под коридоры, низкие потолки и маленькие окна. Кроме того, они имеют сложную систему коммуникаций», — рассказывает эксперт о недостатках построек 1990-х годов.
«Часто это достроенные и надстроенные старые дома еще 1950–1960 годов. Плохие фундаменты, не совсем ясная система соблюдения градостроительных норм и СНИПов — все это отталкивает покупателей. К тому же такие дома имеют большие площади, что тянет за собой повышенную кадастровую стоимость и ежегодный налог», — говорит Татьяна Ананьева.
Нередко такие морально устаревшие дома покупают под снос ради привлекательного участка. «На рынке есть примеры, когда даже устаревший дом приобретается ради самого земельного участка, а на месте строения возводится новый дом», — добавила Виктория Кирюхина.
С каждым годом сложнее становится продавать дома, строительство которых было в 1990-х — начале 2000-х годов. В 2022-й в этом планет тоже не станет исключением
Плохо организованные поселки
В 2022 году будет сложнее найти покупателя на дома в неорганизованных поселках с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры (детских садов, рекреационных зон, охраны и так далее). «Сейчас активно мониторятся дома именно для постоянного проживания, а не только для сезонного отдыха. Поэтому удаленные поселки без минимального инфраструктурного набора будут терять спрос», — прогнозирует Виктория Кирюхина.
Сложно будут продаваться и дома в огромных поселках, которые мало застроены. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, добавила начальник отдела департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости». «В таких проектах у клиента нет понимания, когда вся территория будет заселена и жизнь начнет бить ключом», — поясняет эксперт.
В 2022 году, как и в 2021-м, будет сложнее найти покупателя на дома в неорганизованных поселках с плохой транспортной доступностью и без инфраструктуры
Районы с наименьшим спросом
Самые популярные направления, по данным «ЦИАН.Аналитики», — это Новорижское, Рязанское и Симферопольское шоссе. На них приходится почти треть всего спроса. Менее востребована загородная недвижимость по направлению Пятницкого (3%), Рублево-Успенского (3%) и Щелковского шоссе (2%). По наблюдениям риелторов из «Миэль», в Новой Москве спрос снижается за второй бетонкой (А 108). Традиционно наименьший спрос приходится на восток Московской области. «Мало того, что там наихудшая экология, если сравнивать с другими районами, так там еще и самые большие пробки на выезд и въезд в Москву, поскольку не все трассы и развязки еще обновлены», — пояснила Татьяна Ананьева.
Дом без возможности оформить ипотеку
Проблемы в 2022 году могут возникнуть с ипотечными продажами, а именно с домами-новостройками, которые нельзя купить в кредит. По словам Ольги Магилиной, ипотека в 2021–2022 годах стала уже не конкурентным преимуществом, а необходимым условием при покупке жилья. «Если потенциальный покупатель не может приобрести дом в ипотеку, он, скорее всего, пойдет в другой поселок. Сегодня уже более 80% целевой аудитории планируют покупку на загородном первичном рынке с привлечением кредитных средств», — считает она.
Читайте также: Ипотека на свой дом: как взять кредит на строительство по низкой ставке
Несмотря на то что ипотека широко рекламируется банками, с ней возникают сложности, согласна Анна Власова. В основном проблема состоит в оценке объекта самим банком. Оценочные компании делают заключение, а банк после загрузки оценки ее не принимает, занижая стоимость. «При этом мы как профессиональные участники рынка видим, что объект оценен адекватно, цена не завышена. Поэтому покупатель «с живыми деньгами» сегодня в цене», — добавила эксперт.
Читайте также