Недвижимость в Дубае: реальные перспективы и ловушки для инвесторов :: Мнения :: РБК Недвижимость

С точки зрения комбинации спроса, объема чеков и потенциала роста в ближайшие три — шесть месяцев Дубай станет главной точкой притяжения для россиян, которые двигают свои деньги за границу. Я думаю, что этой зимой мы увидим еще больший приток россиян в Дубай: свою роль сыграют комфортная погода и прямые рейсы из России. Поэтому многие россияне сейчас пытаются разобраться, где рынок Дубая реально имеет хорошие перспективы, а где есть ловушки для инвесторов.

Чем Дубай привлекает инвесторов со всего мира?

1. Минимальный комплаенс и приватность для инвестора

Главным магнитом являются невысокие требования к объяснению происхождения средств и то, что в Дубай достаточно легко перевести деньги из России. Покупатели недвижимости в Дубае могут оплачивать сделки хоть наличными, хоть криптовалютой.

Именно слабый комплаенс привлек в Дубай поток денег со всего мира и способствовал росту рынка недвижимости, а также обогатил местных банкиров и бизнес-элиту. Возможно это стало благодаря «административным лазейкам и слабой правоприменительной практике», считают в Фонде Карнеги. Впрочем, за последний год рынок Дубая стал более прозрачным — в рейтинге JLL Global Real Estate Transparency Index 2022 он занимает 31-е место.

От наиболее прозрачных рынков мира — США и Великобритании — Дубай отличает то, что в данных Земельного департамента Дубая нет информации о владельцах недвижимости. Дубай — это один из крупнейших рынков, где покупатель недвижимости до сих пор может остаться анонимным.

2. Доходность инвестиций в стройку

Другой двигатель спроса в Дубае — это желание заработать. Многие решают зайти на рынок Дубая после того, как они слышат рассказы о том, как чей-то друг купил там квартиру, а потом продал в два раза дороже.

Дубайские риелторы активно продают проекты в рассрочку и обещают прирост стоимости квартиры на каждом этапе строительства.

Представьте такой пример: сейчас квартира стоит 100 руб., люди кладут первый взнос в 20 руб. и верят рассказам риелторов, что квартира будет стоить в следующем квартале 105 руб. — и они на свои 20 руб. заработают 5 руб. Потом покупатель положит 30 руб., а квартира подорожает еще на 10 руб., затем ее перепродают.

Покупатели берут плечо у девелопера, потому что рассрочка — это, по сути, кредит. За счет него покупатели получают высокую доходность, потому что на любом растущем рынке с левереджем ты зарабатываешь. Но это оптический обман: многие покупатели попросту не видят, что берут плечо. А игры с плечом могут плохо закончиться, если рынок поедет вниз.

Мы видели подобное в Лондоне в 2013 году. Девелоперы рассказывали покупателям, что Лондон — это столица мира и недвижимость в нем никогда не подешевеет. Потом британские политики всерьез заговорили о референдуме о выходе из ЕС, повысился гербовый сбор (stamp duty) на элитные дома, подешевела нефть, снизилась активность арабов и русских. Рынок скорректировался, и люди, оплатившие 20% стоимости будущей квартиры, были вынуждены доплачивать еще 80%, когда стоимость их квартиры на рынке уже была 75%. Параллельно с этим сам фунт тогда еще подешевел по отношению к доллару на 15–20%.

Большинство людей не выбирают объекты сами, а просто покупают под давлением риелторов: в Дубае хороший маркетинг и агрессивные продавцы. Дубай — это как большой «Инстаграм», рассчитанный на туриста, — все яркое, красивое и повсюду предложения что-то купить.

Если инвестор все это понимает и осознанно играет в эту рулетку — почему бы и нет. Главное — не оказаться последним Леней Голубковым в этой очереди.

3. Рост рынка и экономики в целом

К подводным камням инвестиций в Дубай часто относят убеждение, что рынок перегрет. Однако финансовые аналитики пока не считают, что на рынке недвижимости Дубая образуется пузырь. Например, швейцарский финансовый холдинг UBS приводит аргументы, почему рынок Дубая оценен справедливо:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *