Аренда торговой площади в крупном торговом центре — ответственный шаг для любого бизнеса. От условий договора зависит не только сумма расходов, но и устойчивость работы магазина в долгосрочной перспективе. На практике арендаторы нередко допускают ошибки при подписании документов, что приводит к дополнительным затратам, ограничению возможностей или даже к расторжению соглашения.
Разберём основные ошибки и дадим рекомендации, как их предотвратить.
Ошибка 1. Подписывать договор без внимательного анализа всех пунктов
Многие предприниматели ограничиваются чтением первых разделов договора: площади, ставки аренды и срока. Однако в документе есть множество деталей: порядок оплаты, индексация, условия ремонта, правила вывески и маркетинга. Игнорирование этих пунктов может обернуться неприятными последствиями.
Как избежать: внимательно изучите весь текст договора или передайте его на проверку юристу. Особенно важно обратить внимание на разделы «обязанности сторон», «ответственность», «досрочное расторжение».
Ошибка 2. Не учитывать скрытые расходы
Арендная ставка — это только часть расходов. Во многих торговых центрах есть дополнительные платежи: эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, маркетинговые сборы.
Как избежать: запросите полный расчёт ежемесячных расходов. Сравнивайте предложения разных ТЦ не только по ставке за квадратный метр, но и по совокупной нагрузке.
Ошибка 3. Игнорировать условия по ремонту и отделке
Некоторые договоры возлагают на арендатора обязательства по проведению ремонта или приведению помещения к определённым стандартам. Стоимость этих работ может оказаться выше ожидаемой.
Как избежать: уточните, в каком состоянии будет передано помещение, кто оплачивает ремонт и согласование дизайн-проекта. Если ремонт ложится на арендатора, рассчитайте бюджет заранее.
Ошибка 4. Не проверять срок и условия продления
Арендаторы часто подписывают договор на короткий срок, не уточнив условия пролонгации. В результате по окончании срока ставка может резко увеличиться или помещение займёт другой арендатор.
Как избежать: уточняйте механизм продления договора. Желательно закрепить право арендатора на пролонгацию на тех же или согласованных условиях.
Ошибка 5. Неправильно согласовать использование помещения
В договоре всегда указывается, для какой деятельности используется площадь. Если арендатор меняет формат бизнеса (например, открывает не магазин одежды, а кофейню), без согласования с ТЦ это может считаться нарушением.
Как избежать: внимательно прописывайте вид деятельности. Если бизнес предполагает развитие в смежные направления, уточните возможность изменения профиля.
Ошибка 6. Недооценивать штрафные санкции
Во многих договорах есть пункты о штрафах за задержку оплаты, нарушение графика работы, несогласованную рекламу или оформление витрины. Размер санкций может быть несоразмерным нарушению.
Как избежать: оцените справедливость штрафов, при необходимости обсудите их корректировку с управляющей компанией.
Ошибка 7. Не уточнять условия досрочного расторжения
Арендатор может столкнуться с ситуацией, когда бизнес не приносит ожидаемой прибыли. Если договор не предусматривает возможность выхода, придётся нести расходы до конца срока или искать субарендатора.
Как избежать: добивайтесь включения в договор пункта о досрочном расторжении по инициативе арендатора, желательно с разумным сроком уведомления.
Ошибка 8. Пренебрегать юридической проверкой арендодателя
В крупных ТЦ аренда обычно прозрачна, но встречаются случаи, когда помещение сдаёт не владелец, а посредник без надлежащих полномочий.
Как избежать: проверяйте документы арендодателя: свидетельство о праве собственности или доверенность.
Ошибка 9. Не фиксировать состояние помещения при приёме
Без акта приёма-передачи могут возникнуть споры о повреждениях, ремонте или состоянии коммуникаций.
Как избежать: оформляйте акт с подробным описанием состояния помещения, фотофиксацией и подписями сторон.
Ошибка 10. Упускать обязательства по рекламе и маркетингу
Некоторые торговые центры обязывают арендаторов участвовать в рекламных акциях, вносить платежи в маркетинговый фонд. Если это условие не учтено в расчётах, расходы окажутся выше запланированных.
Как избежать: уточните, какие маркетинговые взносы обязательны и как они рассчитываются.
Итоговые рекомендации
- Никогда не подписывайте договор аренды «вслепую».
- Всегда просите полный пакет документов и расчётов.
- Проверяйте не только финансовые условия, но и юридическую сторону.
- При необходимости консультируйтесь с юристом, специализирующимся на коммерческой недвижимости.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru – подписание договора аренды в ТЦ
Дата публикации: 29 июля 2022 года